现在的住宅租赁修正案法案

2020年9月8日| 通过: 戴夫·史密斯

以下是纳尔逊房地产投资商协会的Glenn Morris汇编的该法案的缩写。房东和房客不应该仅仅依赖于此,因为还有许多其他非常重大的变化,如果忽略或不正确遵循这些变化,将导致重大罚款或房租和债券损失。

政府’的《 2020年住宅租赁修正案》于2020年8月11日获得皇家批准,现已成为法律。这是详细信息。

自有争议的租赁法改革宣布近两年以来,新法律已经通过,并且肯定重新编写了新西兰房东的规则。

条例草案所载的主要改革包括:

删除90天无故终止

房东将无法无故终止定期租赁,这将使房东搬迁有问题的租户更加困难和耗时。根据RTA终止租约的批准原因清单包括:

  • 房客的租金滞后21天(向房委会提出申请)
  • 反复拖欠租金。租户在90天内至少拖欠租金5天以上3天(向租赁法庭提出申请)
  • 反复的反社会行为。租户在90天内至少有3次表现出反社会行为(向租赁法庭提出申请)
  • 救济金(向租赁法庭申请)
  • 财产所有者或家庭成员搬入该财产(63天通知)
  • 房东’员工需要使用场所(63天通知)
  • 该物业已被出售(90天通知。
  • 该物业已售出,新主人想搬进来(提前90天通知)
  • 房东正计划对物业进行广泛的改建,修理或重新开发,使租户无法继续在房屋内居住(90天通知)
  • 该物业将被拆除(90天通知)
  • 该物业将被用于商业目的或被收购以促进附近土地的商业用途(90天通知)

要求定期租约在到期时自动转换为定期租约,除非双方都同意租约将终止

如果房东不’如果想继续租赁,则他们必须使用上述指定的理由之一终止租赁。如果房客不’如果希望继续租期,他们可以在固定期限结束前的28天到90天之间发出通知。

禁止租金竞标

房东将无法邀请或鼓励租户竞标租金(支付的租金超过广告租金的数额)。禁止刊登没有租金的房地产广告。

限制租金增加到每年一次

现在,两次加租之间的最短期限为十二个月,而不是每六个月一次。

允许房客对出租物业进行较小的改动

在大多数情况下,要求房东允许安装超高速宽带,并允许对房屋进行其他较小的改动,例如,婴儿防盗,挂画和防震。

允许租户请求将租约分配给其他人

必须考虑所有分配租约的请求(包括定期租约)。房东不能无理拒绝。如果住宅租赁协议禁止转让,则该协议无效。

这些巨大的变化肯定会影响房客和房东。

大部分改革将于2021年2月11日起六个月内生效,使租户和房东有时间准备新规定。

我已经逐条讨论了新的立法,下面的注释是我对它们的解释。我确信包括MBIE在内的其他机构将发布建议和意见,这些建议和意见将修改,澄清和系统化这些更改以及它们如何在权力大厅之外的现实世界中运行。引入的最后一刻变化涵盖了家庭暴力以及租户在两天或更短的天后使用固定期限和定期租约与房东沟通的新方式离开租约的能力,这是很难理解和理解的。

通常,在媒体上播放一些灾难来突出显示由于在马蹄铁上通过的法律而引起的问题。无辜的政党在匆匆离开时会受到伤害,需要得到保护,以免受到物业经理和房东不时见证的那种事情。欢迎来到我的世界。有时您会需要同情,勇气和精打细算。但是,最终常识将占上风。

如果一切都太困难了,那就把管理权交给可以处理住宅租赁战场压力和危险的人。我们的行业从来都不是胆小者,现在肯定要困难得多。

Glenn对2020年RTA修正案的逐条描述– August 2020.

13A. 不再可以说固定期限的租赁将在指定的日期终止/终止。您需要说“期限”将在指定的日期到期,并将在那个时间转换为定期租赁。

22 房东必须在广告上注明租金,并且必须将该广告的副本保存12个月。不得区分广告的投放媒体,因此必须保留Facebook,Trademe和花园中张贴的纸板广告的副本。不允许在窗口中放置“用于出租”的通知,它必须说明所要支付的租金。

22G(2) 不禁止房东接受主动提供的更高租金。

24.租金上涨限制为12个月。 请注意,出于实际目的,这将需要每53周一次,因为每年有52周零一两天。 RTA规定租金每天产生一次,但通常在新西兰每周支付一次。当然有可能会出现租期中断的情况,但出于管理原因,不建议这样做。如果您的租金期限很短,那么在法庭上可能会非常混乱。

42 A和B。允许房客对物业进行较小的改动和改善。 该请求可以是口头或书面形式。未在21天内批准任何请求是一种应受惩罚的犯罪,但前提是该请求是书面请求且仅在该请求不合理时。我认为“合理”一词并不意味着意外,因此,为了避免将来遇到棘手的问题,您需要在租赁协议中说明您的合理条件。例如,合理的做法是,必须由房东的首选承包商以房客的名义陈述所有电气或管道工程,不得阻塞通风孔,房间内的障碍物阻止烟雾报警器和通风装置的操作,窗户的阻塞不会导致烟尘的减少。根据健康家庭法规的要求,所有油漆均应由房东首选承包商进行,没有呼吸和影响健康家庭标准的室内植物,所有海报和图片均应使用画钩进行粘贴,且不得使用命令钩或钉子。在租期结束或重新分配之前,所有要撤消和恢复的修改和装置。

在第43B(3)条中,承租人可以在租赁期间的任何时间(注意在租赁开始之前都没有)可以分配固定或定期的租赁。 如果业主不合理地拒绝许可,便会做出非法行为。必须在租赁协议中明确规定这些条件,以免显得不合理和不合理。人们会认为,重新分配的条件必须与最初授予租赁的条件相同。这是为了亲自满足申请人,通过护照或其他带有照片的身份证件的正式身份,外国驾驶执照不能被接受的身份证明,4周当前租金加1周租金的保证金付款,信用卡和参考证明先前的房东,雇主以及申请人或其房东的所有土地所有权详细信息,并填写上述详细的申请表。如果申请人声称他们刚刚到达该国,则可以在护照上看到移民印章。

44A费用回收。 多年以来的惯例是允许物业管理人向租户收取与打破固定期限租约有关的重新租赁费用。每个租赁仲裁员都有自己的规则,这些规则会不时更改而不会发出警告。好吧,现在它已被写入法律,但最好有据可查且合理。因此,再次进行诸如甲基苯丙胺测试,信用检查,土地所有权查询,员工时间和机动车行驶等费用,以向潜在租户展示,通常不允许向即将离任的租户收取额外的房东清洁费,但对进入的租户强制收取额外的房东清洁费,检查费用,准备新的租赁文件等。再次将这些详细信息放到租赁协议中会有所帮助,但不能保证您会成功。

51房东和房客的通知规定。 原来熟悉的42天关于由业主收回或出售财产的通知已经消失,现在如果是定期租赁,则为63天。现在,使用“居住地”一词将所有者占用条款收紧,使其类似于IRD规则。换句话说,如果您想使用此条款,请仔细检查其内容,并需要证据证明您的无罪。此子句可以在固定期限的末尾使用,因为租约通常会在那时变成定期的。

55. 旧条款用来说明租户在提出申请时是否拖欠21天,则裁决人必须下令终止合同。如果您使用第56条进入仲裁庭,且当时的租金拖欠21天,则本条也适用于听证时。令人惊讶的是,没有任何变化,这些条款仍然可用。关于在90天的时间内发布三则警告通知以摆脱麻烦的租户的报道很多。这些仅适用于定期租赁,并取代了旧的90天条款。请注意,这三个通知不是补救的老旧的14天通知,而只是其中有一些其他愚蠢的警告。可以针对持续的轻微租金拖欠和反社会行为发布通知顺序。

56 旧的14天补救通知仍然存在,应该是进入法庭的第一个最常用的途径。然而,一项关于家庭暴力的新问题条款没有采取任何形式的协商和公开辩论就被纳入了该法案。

56B 规定房客可以在任何时候发出房东通知,通知房东2天,如果他们认为发生了家庭暴力,则可以终止定期或定期租赁。对于任何以这种方式结束的租赁,房东都将受到惩罚,因为如果房租继续下去,租金将在接下来的两个星期内减少一半。我不确定如果已经发出通知,其他人为何还能留下,如何留下。送达该通知的标准比第136条规定的长期制定的标准要低,后者过去曾要求通过电子邮件,手工交付或邮寄通知的方式,而在NZPO的旧时日中,合理地预计将需要4天。提供家庭暴力通知是即时的,只要证明提供了带有房东姓名和服务地址的信封即可。非工作日或蜗牛邮件不提供津贴。家庭暴力在《 2018年家庭暴力法》第9条中进行了定义。所有第56B条通知必须附有声明,声明的格式未包含在法规中,并且由RTA中未指定的指定人员撰写。家庭暴力不仅限于人身攻击。提到某些我不熟悉的种族习俗,可以视为家庭暴力吗?如果您好奇,请自行阅读并阅读。我看不出有人会如何将这种关系视为没有孩子的家庭,但法律总是比普通的旧英语更加复杂。因此,看来您不必为了遭受家庭暴力无法想象的痛苦而拥有一家。

56E 声明,如果租赁已因使用第56b条而终止,则房东不得向询问其先前租户是否适合的任何人说出全部真相。您需要向查询者说明,RTA第56E条限制了您对租客的看法。业主需要仔细考虑新法律的含义,并需要修改其运作方式,以补偿新法律带来的额外风险。安置似乎可能遭受这种行为折磨的人是非常危险的。政府对所有租户都享有《 RTA》这一条款的特殊豁免,因此很明显,此类租户最好留给他们。

尽管我不得不停止提供定期租约,因为现在房东签发租约的好处很少。相反,我建议提供两年的定期租约。这样,当租户希望离开时,他们可以在发出28天通知后仍然这样做,但必须支付第44A条规定的费用。第24(1)条仍保留规定
(g)(i)租约中包括固定期限租约的年租金增长。由好租户支付的每套物业额外的几周租金可能会抵消因问题租户而导致的偶尔崩溃。

60a租户可以随时发出28天通知以终止定期租约。 仔细注意不要好熟悉的21天通知。这种无法解释和需要的改变将吸引很多人,成为无休止的争端的主题。在固定期限结束时,租户还可以在固定期限结束前28天终止租赁。固定期限可以通过双方同意来展期。

尽管有这些悲惨的故事,我仍然很幸运能拥有出色的长期租户。许多人在自己的“住所”住了超过10年,其中一个人在同一地方住了25年。在过去的12个月中,我已花费超过100,000美元进行维修,保养和改进。并非所有这些支出都可扣税。我敢肯定我至少要有一个脾气暴躁的租户,但我似乎只是从好家庭那里听到。


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