从一家银行或多家银行借款?

2011年5月1日|通过: 戴夫·史密斯

全球金融危机对新西兰的房地产投资者产生了一些惩罚性的持续影响。在财产重新评估了其对现在看来风险很高的市场的敞口之后,仅仅几年前的银行就非常乐于提供100%的房地产贷款。

随着经济紧缩和失业率上升,房东陷入困境。以前按年进行的高额放贷是合理的,两位数的资本收益对于那些没有’为经济衰退做好准备。

最脆弱的是那些专注于资本收益而损害现金流量的人,突然发现自己拥有负资产负债的财产,其价值低于其所购得的价格。这些是第一批从贷方那里感受到变化的寒风的投资者!

如果你’从来没有遇到过银行的问题,或者相信如果您始终支付抵押贷款,您会没事的,不要’ 拥有强大的现金流,并且没有错过任何抵押付款。有些人震惊地得知,即使他们签订了长期固定利率协议,也可以随时收回抵押贷款!

更改您的抵押贷款管理人只需采取银行政策更改’关于他们对您的财产贷款的决定。一夜之间尝试从100%贷款增加到70%贷款。在价值30万美元的房产上,这可能意味着银行打来的电话,要求您额外提供90,000美元,以符合他们的修订标准!这真的发生了’最糟糕的是,一些银行将奥克兰公寓的贷款减至50%。

这不是’只是恐吓。它’s really the purpose of this 文章. Things do go wrong; with banks, with tenants, or your own personal income. 如果你 hold all your mortgages with one bank, a sudden change could affect your entire property portfolio 和 put your own home under the spotlight. Split your debt levels among multiple banks 和 the risk is reduced.

在2007年2月,我坐下来认真研究了自己的投资。过去六年来房地产市场一直在蓬勃发展,我可以看到我们早该进行重大调整,而该调整将产生广泛影响。我考虑了完全退出市场的选择,但是考虑到我所选择的选择是商业地产或金融公司,我可能会做出正确的决定,说出自己的路线!

我所做的就是查看我的借贷情况,并将我的债务水平分配给四家银行,以保持其商业贷款水平以下。一旦您被商业银行所垄断,审查的范围就更大了。我也将整体借贷维持在投资组合的50%左右’的价值。这将使我与其他大多数资产负债率更高的房地产投资者区分开来,同时也意味着我拥有更好的现金流,因为这些物业从购买之日起大多为正现金流。

我还说服一家银行取消了用作抵押的财产。这意味着,如果最坏的情况发生了,我应该拥有足够的股本,能够进行抛售,但仍然可以赚现金 拥有银行无法获得的财产。我强烈怀疑在全球金融危机之后我是否能够做到这一点。

我没有’不想成为专注于增长的众多投资者之一,以至于他们忘记保护自己已有的资产。银行将尽力持有尽可能多的抵押品,如果要收回贷款,他们不会’只要抵押被涵盖,就不必担心抵押品的价格便宜。

那里 使用多个银行的缺点。这确实意味着您必须管理多种关系,处理多种借贷政策,帐户,付款和评论。它还可能使获得最佳折扣和最有效地平衡权益变得更加困难。但是,我坚信,分散贷款是在将经济下滑或金融危机中的风险降至最低时的基本做法。像所有保险一样,它只有在活动开始前才有效!


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