新西兰房屋价格

2014年7月18日| 通过: 戴夫·史密斯

nz房价过高? 来自NZ Herald的Anne Gibson,最近 写了一篇文章 关于 NZIER经济学家Shamubeel Eaqub报告 新西兰住房市场状况。在过去的几年中,Shamubeel在其关于住房的意见中颇具说服力,并发表了一篇有趣的文章。但是,Eaqub使用的许多数据没有解释就毫无意义,并且以支持他的观点的方式使用。例如,在“Renting just isn’t the same” …

典型租赁期限

这意味着NZer’s得到不公平的交易,因为租约通常只有6到12个月。那根本不在房东’的兴趣。寻找新房客是拥有租赁物业的最糟糕的部分之一。我宁愿租户在他们喜欢的地方呆多久。但是,租户很少一次要签名超过12个月。我已经在房地产上投资了12年,而在整个过程中,租户只要求一次更长的租约,尽管我’ve最终住了几年。

房东的通知期限

30天实际上是错误的。房东必须至少提前90天通知定期租约,并在定期租约期满前至少21天发出通知。如果家庭要搬家,房东还可以在定期协议上给予42天的通知。租户仅需给21天的定期租约通知,实际上,固定期限的租约通常由房客提前终止,因为房东可以’不用费心去追他们,看看房租是不是’t being paid.

可以终止租赁的原因

同样,这是一种误导。可以按上述通知终止租户接受的定期租赁,而不是固定期限,但固定期限不能终止。

小改动

之所以认为更改是正常的,是因为在某些欧洲国家/地区,出租物业没有’配有地毯或厨房用具。我梦想有一天房客要为我重新盖房子!

因此,提出一份NZ租赁协议“restrictive”对于新西兰的房东来说,这是完全不公平的,因为在某些方面,新西兰的房东实际上比欧洲的房东受到更多限制。实际上,租户在这里获得了更好的交易!

报告的其他方面也有误导性…

税收优势

这一次又一次被淘汰了。我一直认为折旧是荒谬的,但是已经消除了。资本收益并没有降低其他国家的房价,就像房地产投资一样,股票或商业销售都没有资本收益税。同样的问题“intention”在这些地区存在。金融服务业多年来一直在推动征收资本利得税,因为他们知道房地产的表现要好于股票。真正的避税者不是像我这样的投资者,而是买房子要搬进,搬进来,建房或要转售一两年的妈妈和爸爸。它发生很多!房地产交易商交税

房屋拥有率

Eaqub的住房拥有率下降了很多,但与欧洲相比,他没有提到的是 房屋所有权率现在与欧洲房屋所有权水平相符 并比他所举的例子更高。奇怪的是,拥有房屋率最高的国家也属于最贫穷的国家。这可能比我们的住房政策更多地说明了我们的西方消费社会。

新西兰元64.8%
法国63.7%
英国66.7%
美国65.2%
丹麦64.3%
德国53.3%
奥地利57.5%
荷兰67.5%
香港49.3%

屋 & 土地 Prices

房价是头条新闻,但重点始终放在奥克兰,并在某种程度上讲是基督城。在大多数省份,您’我们会发现,如果在过去7年中,房价几乎没有变动,租金也停滞不前。

是的,奥克兰的房价很高,但这并不意味着存在泡沫。奥克兰是第一个感受到移民压力(飙升)的人,因此价格将继续攀升。与历史收入要求的比较很多,这与新西兰目前的状况完全无关。 30年前,更少的妇女为可用来借贷更多债务的收入而工作,而且债务更难获得。由于理事会对细分的需求增加以及发展捐助的增加,土地价格也承受着巨大的上涨压力。由于国际竞争,例如中国,建筑材料成本也在飙升’对铜(需求量巨大)和石油价格的需求。在本地,由于供应商之间缺乏竞争,我们还遭受着高价的困扰。

此外,无休止的媒体与其他国家的房地产价格比较正变得荒唐可笑。新西兰人似乎认为,首次购房者应该能够获得漂亮的三居室小房子,其中很大一部分可以开车到奥克兰市中心。向1950年说再见’s!比较奥克兰’伦敦或其他主要城市的价格’之所以起作用,是因为建筑物,土地,基础设施和文化的构造和规格完全不同。伦敦要贵得多,而且平均收入水平高,因此首次置业者永远都希望拥有伦敦市中心附近任何地方带花园的独立房屋。我认为,奥克兰的价格正与其他主要西方城市保持一致。

Shamubeel说的对,银行有很多责任要解决。记住2000年初的ASB广告’s about “在房子上放一条船”?不是完全鼓励负责任的财务管理吗?但是,我’我对报告第28页的政策选择感到有些困惑。

  • 使租金更具吸引力
    我认为他’只是完全错了。为了使租金比现在更具吸引力,房东必须增加租金,否则租金条款不会改善。如果租户希望获得更多的租期保障,那么大多数房东会乐意提供更长的固定期限,以保留聘请好的地毯覆盖和翻新房屋的租户。相反,承租人需要比目前承担更多责任以维持财产标准。
  • 土地 & 屋 Supply
    土地和房屋供应是奥克兰房价如此之高的重要原因。整个国家的议会都在提高会费,使发展更加困难,利润越来越少。没有支持委员会,这些限制只会导致价格上涨
  • 银行物业投资偏向
    Shamubeel忽略了银行更喜欢借房地产而不是股票或企业贷款的原因(它’更安全),但我同意银行鼓励不负责任的借款。
  • 澄清税收规定
    我不 ’t同意对于真正的,长期的房地产投资者而言,税收规则不明确或不一致。但是,我确实认为,在不征收资本利得税之前,必须明确界定财产必须持有多长时间。我个人赞成在欧洲某些地方使用交错的CGT,仅持有十年后才缴纳0%的税。但是,它需要进行通货膨胀调整。
  • 改善数据
    这可能消除了许多媒体对价格波动原因的猜测。这也可能有助于抓住交易者’t paying tax.

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