2016年RTA修订

2016年9月22日|通过: 戴夫·史密斯

关于已经通过的新法律,已经有很多著作。 MBIE将在我们的下一次会议上讨论。他们甚至可能提到应在修正案中包括的一些内容,例如,Meth污染问题和Osaki案,该案使租户摆脱了蓝色谋杀。

在撰写此新闻简报时,我花了一个潮湿的星期六上午阅读了难以理解的RTA 2016修正案。过去,作者试图使RTA相当容易地使外行理解。并不是说司法机关和我一直都同意这意味着什么。在我看来,这种写清楚明了的英语的好意已经被放弃了。为了使事情复杂化,律师首次提出了修正案和一套法规。可以在线获得完整的修订版RTA,这有助于理解事物,但通过先阅读该法案的修正案,可以更轻松地弄清已更改的内容。

众所周知,主要问题是我们现在必须为天花板和地板提供隔热材料。法规对此进行了详细介绍,并为您的义务提供了一些复杂的描述。这项义务延伸到需要在租赁协议中指定绝缘的种类,质量和条件,但奇怪的是它不是R等级。 RTA与法规不同之处在于,即使不需要在墙壁中提供绝缘,您也需要在租赁协议中指定墙壁中的绝缘材料?

您还需要向烟雾报警器提供一个有问题的租户问题,他们有义务更换未指定但不是全部的报警器电池。我看到一些有趣的案例,租户篡改了主电源操作和监视的单元,并声称他们认为自己有义务这样做。

房东的进入通知权利要求已从正常的48小时更改为24小时,但仅用于保温和烟雾报警器。这将使租户和房东误解其权利和义务是什么,将导致一团糟。至少他们终于解决了2010年犯的错误,这是对不允许访问的租户的一种惩罚。

竭尽全力使事情变得更容易,以重新获得被遗弃的财产。尼克·史密斯(Nick Smith)告诉我,这是因为HNZ有很多空置的废弃房屋。一旦租户拖欠14天(三笔未付的租金),您需要向租户提供24小时检查通知(不是正常的48小时),然后向法院申请不出席听证会。为此,您必须为租户提供一个电子邮件地址,以便发出正式的程序通知。遗憾的是,RTA仍未定义什么是废弃财产。没有提到狗,甚至没有其他人(非房客)的财产。没有提及主电源断开。没有提及当水从溢出的水槽流出门时该怎么办。当财产中有腐烂的实体(不一定是租户)时,没有提及该怎么办。没有提及被监禁或已离开该国(可能被驱逐出境)的租户。这些都是我已经面对并处理过的事情。

据我所知,还有另一个令人着迷的要求,那就是媒体发布中没有。现在,所有租约记录都必须在租约期间保存,完成后必须保留7个纳税年度。这些记录被定义为租赁协议,协议的修订,检查,所有通信记录,通知,信件,电子邮件,所有维护记录和图片以及其他形式的通讯。我猜想其他形式的交流意味着文本,面簿,即时聊天,甚至电话记录。这些用于与租户或代表租户的任何人进行的所有通信。他们没有定义或限制对代表房客行事的人的定义。这可能是父母,伴侣,恋人,警察,邻居,平坦的同伴或普通的忙碌老人吗?

关于报复性通知条款的更改已发布了一些内容。我对媒体所说内容的理解与我在修正案中所读内容有所不同。我相信我听说有关报复性通知的规定已得到严格处理,以防止房东滥用报复性通知。对我来说,这意味着报复性通知的狭义定义已经扩大。实际上,所有似乎已发生变化的是,租户现在已经有更长的上诉时间/可以向法庭提出上诉,要求将其撤消。时间从14天更改为28天。法庭通常会在14天内接受申请,因此这里没有任何真正的变化。但是,对房东的罚款已提高到最高4000澳元,这使其成为可处以较大罚款的地方之一。我注意到经常滥用42天通知规定,因此也许这可以使法庭有更多的权力来处理此类案件。


 

Glenn Morris是布伦海姆(Blenheim)著名的房地产经理和投资者。他是尼尔森房地产投资商协会现任秘书。他积极参与RTA的审查,并且是房地产投资界的知名人士。他以有效管理困难的租约而闻名。


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